抓住供需矛盾化解租房痛点

今年夏天，北京的住房租赁市场在低迷两年之后迎来了一波“小高峰”。8月底北京市住建委发布《北京市住房租赁条例》(征求意见稿)，提出“房产中介机构不得提供转租服务”“限制租金涨幅”等措施，紧接着对两家有相关违规行为的企业进行行政处罚。对北京等特大城市而言，租房价格偏高是不少租客的一个痛点，管理好、规范好租赁市场意义重大。其中，一些观点需要厘清。

房租高是因为长租公寓赚了“高差价”吗？数据显示，我国超一线城市租金收益率不足2%，明显低于国际水平。我国长租公寓的运营大多是分散式公寓，好比是“二房东”，普遍采用“高进低出”“长收短付”经营模式，资金周转慢，很多长租公寓企业面临资金压力。集中式公寓则是房企先建后租，这种“重资产”模式受制于地价贵、成本高等因素，同样面临着不小的经营压力。显然，说长租公寓企业赚取高额利润未免有些草率。

难道是因为租赁市场存在垄断经营和恶性竞价吗？近两年大城市规模化住房租赁企业市场份额仅占2%，市场发展空间很大。但从代表市场竞争和垄断程度的指标看，分散式公寓的头部企业中，自如友家、相寓的市场集中度均为30%左右，集中式公寓以魔方为首，行业集中度为56%。头部企业拥有明显的渠道优势和较大议价空间，为了扩大规模争抢房源，常以高出市场价20%甚至更高的价格收购房源，导致租金成本水涨船高。

哄抬价格是一部分原因，究其根本还在于“物以稀为贵”。第七次全国人口普查数据显示，近十年北京、上海、深圳的常住人口年均分别增长了22.8万人、18.5万人、71.3万人，虽然增速有所放缓，但大城市人口净流入的趋势仍将持续，房屋租赁需求在相当长时间内仍然旺盛。未来一段时期内，随着人口不断流入，特大城市租房市场供需矛盾或更为突出，成为房租居高不下的重要原因。

找准了病灶，才能对症下药。多年前，我国不少城市就在努力解决租房市场供需矛盾和恶性竞价问题，有的取得了成效，有的还在探索之中。笔者以为，租赁市场治理关键应在供给端发力。先要盘活存量，通过税收优惠等政策鼓励长租公寓企业转化闲置低效的商业楼、酒店等，增加现有供给；再拓展增量，继续提升大城市租赁住宅用地占比、加强公租房建设用地规划、增加保障性租赁住房等；还得落实好“租售同权”，加强市场监管，实时监控租金价格水平，整顿恶性竞争等现象，及时处罚违规经营、损害承租人权益的行为。不得不提一句，德国法律规定3年内涨幅上限为15%，这为我们提供了一些启示。