先监管后网签 北京商品房预售拟新规

       地产寒冬之下，泰禾、恒大集团部分在京项目相继出现资金链紧张、停工以及预售资金挪用情况，反映出部分项目存在违规使用预售资金问题。为切实维护商品房交易双方合法权益，11月4日，北京住建委发布《北京市商品房预售资金监督管理办法(2021年修订版公开征求意见稿)》(以下简称“征求意见稿”)。在业内人士看来，新政有望进一步保障购房人权益，避免“烂尾楼”出现。

　　例如针对购房者关注的预售资金监管问题，最新发布的征求意见稿中提及，拟将现行的入账流程调整为先监管保护后网签。具体来看，征求意见稿提到，项目预售过程中，购房人支付的定金、首付款等购房款应由购房人账户直接存入监管账户，开发企业不得转存入其他账户。购房人只有将定金、符合个人住房贷款规定的首付款足额存入专用账户后，才能完成拟购房屋的认购书网上签约、售房合同网上签约等功能。

　　在预售资金支取方面，属地的监督职责也被重点提及。征求意见稿中提到，要落实属地监督职责，提高资金监管额度。据悉，预售资金重点监管额度可由各区根据企业信用水平、经营状况、交付条件等因素综合确定，每平方米不低于5000元，较此前大幅提高了43%。

　　针对当前部分开发企业挪用预售资金，导致项目经营困难问题，征求意见稿还做出了特别规定：当预售项目存在重大风险隐患时，区住房城乡建设部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障资金安全，优先用于工程建设。

　　在诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪看来，征求意见稿增加了对重大风险项目的应急处置办法，此举能够促进市场监管透明公开化，及时跟进项目进度，在一定程度上降低由资金周转力不足而导致的滞后或停工现象，有效降低项目高风险率。

　　而在违规惩戒方面，征求意见稿要求，对开发企业和监管银行违规使用预售资金的要及时足额返还；造成项目烂尾、侵害购房人合法权益造成严重后果的，由各行业主管部门移送公安部门行刑衔接；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，首先，预售资金监管的目的是给预售制度打补丁，为了避免烂尾楼。当下房地产市场进入新周期，越来越多的房企出现了资金压力，为了保护购房者利益，北京出台的政策有利于维持市场稳定，避免出现烂尾楼。

　　其次，张大伟指出，北京之前就有过预售资金监管政策，本次发布的征求意见稿更加细节，执行力度更大，而且针对项目穿透监管，避免之前出现过的个别项目设立额外账户，绕开资金监管。

　　“整体看，北京的房地产调控作为全国的榜样，处处细节都考虑得更及时，也更有力。当下全国大部分城市都有必要针对预售资金监管增加规范。”张大伟分析认为，对于房企来说，北京此次对预售资金监管的要求更加规范，但资金影响的量不大，所以对企业的影响相对也较小。